IMT a 7,5%: quem está isento e como recuperar o valor pago em excesso

O que é a taxa de 7,5% de IMT e a quem se aplica

O Decreto-Lei n.º 97/2026, de 20 de maio de 2026, introduziu uma taxa única de IMT de 7,5% sobre o valor total do imóvel para compras realizadas por não residentes em Portugal. Ao contrário das tabelas progressivas habitualmente aplicadas (que chegam a 7,5% apenas acima de €1.050.000), esta taxa aplica-se ao montante integral da transacção — seja o imóvel de €300.000 ou de €900.000.

A medida surgiu no quadro de políticas de moderação do mercado imobiliário e foi aplicada a escrituras outorgadas a partir da data de entrada em vigor do diploma.

Para uma explicação detalhada das tabelas progressivas de IMT em vigor, consulte a Calculadora IMT.

A isenção: quem não está sujeito à taxa de 7,5%

A Autoridade Tributária e Aduaneira publicou, a 4 de setembro de 2026, a Circular n.º 40131/2026, que interpreta e delimita o âmbito de aplicação do DL 97/2026. A circular estabelece uma condição determinante:

> A taxa de 7,5% aplica-se apenas quando o comprador (ou, no caso de casal em regime de comunhão de bens, ambos os cônjuges) for não residente fiscal em Portugal e nunca tiver sido residente fiscal em Portugal.

Isto significa que quem já foi residente fiscal em Portugal em algum momento — independentemente de quando — não está sujeito à taxa de 7,5% mesmo que, à data da escritura, seja não residente. Aplica-se, nesse caso, a tabela progressiva normal de IMT.

> Conteúdo informativo. Nenhuma frase constitui aconselhamento fiscal nem promete aprovação, taxa ou condições específicas.

Regime de comunhão de bens vs. separação de bens

Para casais, o regime matrimonial tem impacto directo:

Comunhão de bens (comunhão de adquiridos ou comunhão geral): a taxa de 7,5% só se aplica se ambos os cônjuges forem não residentes e nunca tiverem sido residentes fiscais em Portugal. Basta que um dos cônjuges tenha tido residência fiscal em Portugal para que o casal beneficie da isenção e se apliquem as taxas progressivas normais.

Separação de bens: cada cônjuge é avaliado individualmente na sua quota-parte. Se um dos cônjuges nunca foi residente fiscal em Portugal, a taxa de 7,5% aplica-se à sua fracção; se o outro foi residente em algum momento, as taxas progressivas aplicam-se à sua fracção.

Co-titularidade fora de um casamento

Em compras com co-titulares que não sejam cônjuges em regime de comunhão (por exemplo, dois sócios ou dois amigos), cada comprador é avaliado individualmente na sua quota-parte. A taxa de 7,5% aplica-se apenas à fracção do comprador que nunca foi residente fiscal em Portugal.

Como recuperar o IMT pago em excesso

Se pagou a taxa de 7,5% mas, ao abrigo da Circular 40131/2026, estava isento (por ter sido residente fiscal em Portugal), existe um mecanismo de recuperação do imposto pago a mais.

Adicionalmente, mesmo que fosse não residente à data da escritura e pagou os 7,5%, a lei prevê uma janela de recuperação se se tornar residente fiscal em Portugal nos dois anos seguintes à data de compra:

1. Tornar-se residente fiscal em Portugal dentro de dois anos após a escritura.

2. Apresentar uma reclamação graciosa junto do serviço de finanças competente no prazo de seis meses após a data em que se tornou residente fiscal.

3. O pedido solicita a anulação da liquidação de IMT à taxa de 7,5% e a sua substituição pelo cálculo às taxas progressivas normais, com reembolso da diferença.

A reclamação graciosa é um procedimento administrativo formal — não é um pedido informal. Deve ser instruída com: certidão de registo predial, comprovativo da escritura, documento comprovativo da data de início de residência fiscal em Portugal (inscrição nas finanças) e a liquidação de IMT original.

|---|---|

*Prazos estabelecidos no DL 97/2026, sujeitos a confirmação com profissional fiscal.*

Quem deve verificar a sua situação agora

Dois perfis de compradores têm razões para rever a situação de IMT:

Perfil A — Já pagou a taxa de 7,5% e tinha residência fiscal anterior em Portugal:

Se em algum momento foi residente fiscal em Portugal e, ainda assim, pagou a taxa de 7,5% na escritura, poderá ter pago imposto em excesso. Vale a pena consultar um contabilista ou advogado para avaliar se existe fundamento para uma reclamação graciosa.

Perfil B — Pagou a taxa de 7,5% e está a planear tornar-se residente em Portugal:

Se adquiriu o imóvel nos últimos dois anos como não residente, pagou 7,5% de IMT, e está a considerar fixar residência fiscal em Portugal, o prazo para reclamação corre a partir do momento em que se tornar residente. Planear este momento em conjunto com um profissional fiscal pode fazer diferença.

Nota de encerramento

Este artigo é de natureza informativa e baseia-se na Circular n.º 40131/2026 da Autoridade Tributária e Aduaneira (4 de setembro de 2026) e no Decreto-Lei n.º 97/2026 (20 de maio de 2026). Não constitui aconselhamento fiscal, jurídico ou financeiro. A interpretação e aplicação das normas fiscais depende sempre da situação específica de cada contribuinte.

Para qualquer análise concreta da sua situação — nomeadamente a avaliação de elegibilidade para isenção ou o processo de reclamação graciosa — consulte um contabilista certificado ou advogado especializado em direito fiscal português. A LoanNest é intermediária de crédito e não presta aconselhamento fiscal.