O que é o Crédito Habitação?
O crédito habitação é um empréstimo de longo prazo concedido por bancos e instituições financeiras para a compra, construção ou obras num imóvel destinado a habitação própria permanente, secundária ou arrendamento.
Em Portugal, é regulado pelo Decreto-Lei 74-A/2017 e supervisionado pelo Banco de Portugal.
Requisitos Básicos
Para obter crédito habitação em Portugal, os bancos avaliam:
1. Capacidade de Endividamento (DSTI)
O Banco de Portugal limita o rácio de serviço da dívida a 50% do rendimento líquido para a maioria dos candidatos. Isto significa que todas as suas prestações mensais de crédito não podem exceder metade do seu rendimento disponível.
2. Situação Profissional
- Trabalhadores por conta de outrém: mínimo 6 meses de contrato sem período experimental
- Trabalhadores independentes: mínimo 2 anos de atividade comprovada pelo IRS
- Empresários: últimos 3 exercícios fiscais com resultados positivos
3. Score de Crédito
O historial de crédito no Banco de Portugal (Central de Responsabilidades de Crédito) é verificado. Incidentes ativos são geralmente impeditivos.
4. Valor do Imóvel vs. Financiamento (LTV)
Para habitação própria e permanente, os bancos financiam até 90% do valor de avaliação ou compra (o que for menor). Para outros fins, o limite é 80%.
Documentos Necessários
Documentos Pessoais
- Bilhete de identidade / Cartão de Cidadão
- NIF (número de identificação fiscal)
- Comprovativo de morada (últimos 3 meses)
Documentos de Rendimento
- Trabalhadores por conta de outrém: últimos 3 recibos de vencimento + declaração de IRS (últimos 2 anos)
- Trabalhadores independentes: declaração de IRS (últimos 2 anos) + declaração de início de atividade
- Pensionistas: comprovativo de pensão
Documentos do Imóvel
- Caderneta predial (certidão matricial)
- Certidão de teor do registo predial (não mais de 6 meses)
- Licença de utilização
- Planta do imóvel (para avaliação)
O Processo Passo a Passo
Fase 1: Preparação (2-4 semanas)
1. Calcule a sua capacidade de endividamento
2. Verifique o seu registo no Banco de Portugal
3. Reúna todos os documentos
4. Simule diferentes cenários com diferentes montantes e prazos
Fase 2: Pesquisa e Simulação (1-2 semanas)
1. Compare propostas de diferentes bancos
2. Analise a TAEG (Taxa Anual de Encargos Efetiva Global) — inclui todos os custos
3. Considere seguros obrigatórios e produtos associados
Fase 3: Apresentação da Proposta (1-2 semanas)
1. Submeta o pedido de crédito com toda a documentação
2. O banco realiza a análise de crédito
3. É emitida a Ficha de Informação Normalizada Europeia (FINE)
Fase 4: Avaliação do Imóvel (1 semana)
O banco contrata um perito avaliador independente para avaliar o imóvel. O montante de financiamento é calculado com base no menor dos valores: compra ou avaliação.
Fase 5: Aprovação e Escritura (2-4 semanas)
1. Aprovação formal do crédito
2. Apresentação da documentação final
3. Agendamento da escritura notarial
4. Registo da hipoteca no registo predial
Custos a Considerar
Custos de Aquisição
- IMT (Imposto Municipal sobre Transmissões): varia entre 0% e 8% conforme o valor e finalidade
- Imposto de Selo: 0,8% sobre o valor de compra + 0,6% sobre o capital em dívida
- Escritura e registo: aproximadamente €800-€1.500
Custos do Crédito
- Comissão de abertura/dossier: geralmente €0-€500
- Avaliação do imóvel: €150-€300
- Seguro de vida obrigatório: variável conforme capitais e idade
- Seguro multirriscos obrigatório: €150-€400/ano
Tipos de Taxa
Taxa Variável (Euribor + Spread)
A prestação varia mensalmente com a Euribor. Oferece spread inicial mais baixo mas maior incerteza.
Taxa Fixa
A prestação mantém-se constante durante um período acordado (5, 10, 15 ou 20 anos). Oferece previsibilidade.
Taxa Mista
Combina um período inicial de taxa fixa seguido de taxa variável.
Como a LoanNest Pode Ajudar
A LoanNest é um intermediário de crédito registado no Banco de Portugal que:
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- Trata de toda a papelada
- Acompanha-o até à escritura
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- Serviço 100% gratuito — somos remunerados pelos bancos