Resumo Rápido: Custos na Compra de Casa
Além do preço do imóvel, os compradores em Portugal podem contar com custos adicionais de 6-10% do valor de compra. Aqui está um mapa completo de todos os encargos.
1. IMT — Imposto Municipal sobre Transmissões
O IMT é o principal imposto sobre a compra de imóveis em Portugal.
Tabelas IMT 2026 (Habitação Própria Permanente)
| Valor de Aquisição | Taxa | Parcela Abater |
|-------------------|------|---------------|
| Até €97.064 | Isento | — |
| €97.064 - €132.774 | 2% | €1.941 |
| €132.774 - €181.034 | 5% | €5.924 |
| €181.034 - €301.688 | 7% | €9.545 |
| €301.688 - €578.598 | 8% | €12.512 |
| €578.598 - €1.050.400 | Única 6% | — |
| Acima de €1.050.400 | Única 7,5% | — |
Para Outros Fins (Segunda Habitação, Investimento)
A tabela é diferente — começa em 1% e pode chegar a 6-8%.
Isenção para Jovens (≤35 anos)
Isenção total de IMT para imóveis até €316.772 (habitação própria permanente), introduzida pela Lei n.º 19/2024.
Exemplos de Cálculo IMT
Imóvel €200.000 (habitação própria permanente):
- Taxa: 7%
- Cálculo: (€200.000 × 7%) - €9.545 = €4.455
Imóvel €350.000 (habitação própria permanente):
- Taxa: 8%
- Cálculo: (€350.000 × 8%) - €12.512 = €15.488
2. Imposto de Selo
Sobre a Transmissão
- 0,8% sobre o valor de compra
- Pago pelo comprador na escritura
Sobre o Crédito Habitação
- 0,6% sobre o capital do empréstimo
- Pago uma única vez na escritura de mútuo
Exemplo (compra €250.000, empréstimo €200.000):
- IS sobre compra: €250.000 × 0,8% = €2.000
- IS sobre crédito: €200.000 × 0,6% = €1.200
- Total IS: €3.200
3. Escritura e Registo
Escritura Notarial
- Notário privado: €500-€900 (varia com complexidade e honorários)
- Casa Pronta (conservatória): inclui escritura + registo, preços tabelados
Registo Predial
- Registo de aquisição: ~€250-€400
- Registo de hipoteca: ~€250-€400
4. Avaliação do Imóvel
Obrigatória para crédito habitação:
- Custo: €150-€350
- Pago pelo comprador
- Contratada pelo banco
5. Comissão de Mediação Imobiliária
Se comprar através de agência:
- Comissão habitual: 3-5% + IVA (23%) do valor de venda
- Regra geral: paga pelo vendedor
- Se houver agência exclusiva do comprador: negoceie quem paga
6. Advogado/Solicitador
Opcional mas fortemente recomendado:
- Verificação de documentação legal
- Due diligence do imóvel
- Redação ou revisão do CPCV
- Acompanhamento na escritura
- Custo: €800-€2.500 (varia com complexidade)
7. Seguros Obrigatórios no Crédito Habitação
Não são custo de aquisição, mas são encargos obrigatórios:
- Seguro de vida: variável conforme perfil e capital (ver artigo dedicado)
- Seguro multirriscos: €150-€400/ano
Quadro Resumo — Exemplo Real
Compra de apartamento por €250.000 em Lisboa
Financiamento: €200.000 (80%)
Compradores: casal, 38 e 40 anos
| Custo | Valor |
|-------|-------|
| IMT (habitação própria) | €9.545 |
| IS sobre compra (0,8%) | €2.000 |
| IS sobre crédito (0,6%) | €1.200 |
| Escritura + registo | €1.200 |
| Avaliação | €250 |
| Advogado | €1.200 |
| Total custos | €15.395 |
| % do valor de compra | 6,2% |
Poupar nos Custos de Aquisição
1. Jovens ≤35 Anos
Isenção de IMT e IS sobre a aquisição para imóveis até €316.772.
2. Imóveis em Reabilitação Urbana
Em algumas ARU (Áreas de Reabilitação Urbana), o IMT é reduzido ou isento.
3. Negociar Honorários do Notário
Os honorários notariais têm alguma margem de negociação, especialmente para valores de imóvel mais elevados.
4. Comissão de Abertura
Muitos bancos isentam a comissão de abertura/dossier em campanhas ou para bons perfis. A LoanNest negocia sempre este ponto.
A LoanNest Ajuda a Minimizar os Seus Custos
A LoanNest:
- Identifica todas as isenções disponíveis para o seu perfil
- Negoceia isenção de comissão de dossier com o banco
- Paga o primeiro ano do seguro de vida (até €250)
- Orienta sobre advogados parceiros com preços competitivos