O que é o DSTI?
O DSTI (Debt Service to Income ratio) é o rácio entre o total das prestações de crédito mensais e o rendimento líquido mensal. O Banco de Portugal define limites máximos para este indicador na concessão de crédito.
Limites Regulatórios em Portugal
Desde 2022, o Banco de Portugal estabelece:
- DSTI ≤ 50% para a maioria dos créditos habitação
- DSTI ≤ 60% para jovens até 35 anos (primeira habitação)
- DSTI ≤ 60% para contratos com taxa de juro fixa por todo o prazo
Como os Bancos Calculam o DSTI
Rendimento Considerado
O banco usa o rendimento líquido mensal de todos os titulares:
- Trabalhadores por conta de outrém: salário líquido + subsídios regulares
- Independentes: média dos últimos 2 anos de declarações de IRS (fator de desconto habitual: 70-80%)
- Pensionistas: pensão líquida
Rendimentos adicionais aceites: rendas de arrendamento (geralmente 75-80% do valor), dividendos regulares (com historial comprovado).
Encargos Considerados
Todos os créditos em vigor são incluídos:
- Crédito habitação a contratar (prestação calculada com taxa de stress)
- Créditos pessoais e automóvel
- Cartões de crédito (geralmente 3% do limite como prestação mensal)
- Outros créditos
Taxa de Stress
O Banco de Portugal exige que os bancos calculem a prestação do crédito habitação com uma taxa de stress mínima de Euribor + 3% para garantir que o cliente consegue pagar em cenários adversos.
Exemplo Prático de Cálculo
Perfil: Casal, rendimento combinado líquido €3.500/mês
Encargos atuais:
- Crédito automóvel: €250/mês
- Cartão de crédito (limite €5.000): €150/mês (3% × €5.000)
- Total encargos atuais: €400/mês
DSTI disponível para habitação:
- Limite 50%: €3.500 × 50% = €1.750
- Disponível: €1.750 - €400 = €1.350/mês
Empréstimo máximo (30 anos, taxa 4%):
- €1.350/mês → aproximadamente €283.000
Como Maximizar o Montante de Crédito
1. Liquidar Créditos Antes de Pedir
Cada €100/mês em encargos eliminados traduz-se em ~€21.000 de capacidade de crédito adicional (a 30 anos e 4%).
2. Cancelar Cartões Inutilizados
Um cartão com limite €5.000 representa €150/mês de encargo potencial no cálculo do DSTI, mesmo que não use o cartão.
3. Adicionar um Segundo Titular (Co-mutuário)
Um familiar com rendimentos estáveis como co-titular aumenta o rendimento base do cálculo.
4. Apresentar Todos os Rendimentos Documentados
Rendimentos secundários (bónus, comissões, rendas) aumentam o DSTI disponível se bem documentados.
5. Escolher Prazo Máximo (se adequado)
Maior prazo = menor prestação mensal = mais margem de DSTI. Mas atenção: mais juros pagos no total.
DSTI e Jovens (Até 35 Anos)
A Lei n.º 19/2024 trouxe benefícios específicos para jovens:
- Limite de DSTI de 60% (vs. 50% para outros)
- Esta folga extra pode significar €30-50% mais de financiamento disponível
Exemplo: Jovem com rendimento líquido €2.000/mês
- Sem regime jovem: máximo €1.000/mês → ~€210.000 emprestados
- Com regime jovem: máximo €1.200/mês → ~€252.000 emprestados
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