O Golden Visa Imobiliário Acabou — Mas Portugal Continua Aberto

Em Outubro de 2023, o programa Autorização de Residência por Investimento (ARI) — mais conhecido como Golden Visa — foi reestruturado de forma que, na prática, eliminou a opção de investimento imobiliário como via de acesso ao programa.

O choque inicial para muitos investidores internacionais foi real. Mas dois anos depois, é claro que Portugal continuou a atrair compradores internacionais de forma robusta — apenas com outros instrumentos.

Este guia explica o que o Golden Visa era, o que mudou, e quais as alternativas reais disponíveis em 2026 para quem quer comprar casa em Portugal e/ou obter residência.

O Que Era o Golden Visa Imobiliário

O Golden Visa (ARI) permitia a cidadãos de países terceiros (fora da UE) obter autorização de residência em Portugal através de um investimento qualificado. A via mais popular era sempre a imobiliária:

  • Compra de imóvel de pelo menos €500.000 (qualquer zona)
  • Compra de imóvel de pelo menos €350.000 em zonas de baixa densidade ou imóveis para reabilitação
  • Compra em imóveis com mais de 30 anos para reabilitação: €350.000

O benefício era claro: residência em Portugal com apenas 7 dias de permanência por ano, acesso ao espaço Schengen, e via directa para a cidadania portuguesa após 5 anos.

O Que Mudou em 2023

Em Outubro de 2023, as alterações ao ARI eliminaram a opção de compra de imóvel residencial como fundamento do pedido. As opções que permanecem são:

  • Transferência de capitais de pelo menos €1,5M
  • Criação de pelo menos 10 postos de trabalho
  • Investimento em fundos qualificados de pelo menos €500.000
  • Investigação científica: pelo menos €500.000
  • Projectos de reconhecido interesse nacional

Para a maioria dos investidores individuais, estas opções são menos atractivas ou simplesmente inelegíveis.

As Alternativas Reais em 2026

Apesar do fim do Golden Visa imobiliário, Portugal continua a ter opções robustas para não-europeus que querem residir aqui — e para europeus que querem tornar a sua vida em Portugal mais estável.

Visto D7 — A Melhor Alternativa para a Maioria

O Visto D7 foi, de facto, o verdadeiro substituto do Golden Visa para a maioria dos compradores internacionais. Criado para "residentes passivos" com rendimentos regulares do exterior, o D7 é hoje o visto mais popular entre os não-europeus que se mudam para Portugal.

Requisitos principais:

  • Rendimento passivo regular: pelo menos €760/mês (1 pessoa), €1.140 (casal), +€228 por dependente
  • Fontes aceites: pensões, dividendos, rendimentos de arrendamento, royalties, juros
  • Abertura de conta bancária em Portugal
  • Proposta de alojamento (arrendamento ou propriedade própria)
  • Permanência em Portugal: pelo menos 183 dias no primeiro ano

Vantagens face ao Golden Visa:

  • Não há investimento mínimo obrigatório
  • Acesso ao SNS (serviço de saúde público)
  • Acesso às condições de residente para crédito habitação (até 90% de financiamento)
  • Caminho para cidadania após 5 anos (idêntico ao Golden Visa)
  • A compra de imóvel conta como prova de alojamento habitual

Visto D8 — Para Trabalhadores Remotos

O Visto de Nómada Digital (D8) foi criado em 2022 e ganhou enorme popularidade, especialmente entre profissionais de tecnologia, marketing digital, consultoria e outras profissões exercidas remotamente.

Requisitos principais:

  • Rendimento de emprego ou actividade independente de pelo menos €3.040/mês
  • Trabalho para empresa ou cliente fora de Portugal (ou actividade como freelancer com clientes maioritariamente fora de Portugal)
  • Presença em Portugal: pelo menos 183 dias/ano para manutenção

Quem usa mais o D8:

  • Britânicos e norte-americanos em tecnologia
  • Europeus com salários acima da média que trabalham remotamente
  • Freelancers e consultores independentes

Visto D2 — Para Empreendedores

Para quem quer criar empresa em Portugal ou tem um projecto com impacto económico relevante. Requer plano de negócios, prova de capital e (normalmente) criação de emprego.

Como a Compra de Imóvel Continua a Ser um Caminho para Residência

O que mudou é que a compra de imóvel já não é suficiente, por si só, para obter residência. Mas a compra continua a ser um elemento fortíssimo de um pedido de residência por outras vias:

No contexto do D7:

A propriedade de imóvel é a forma mais sólida de demonstrar "intenção de residência permanente" — um dos critérios do D7. Os documentos do crédito habitação (escritura, contrato de empréstimo) são exactamente o tipo de prova que o SEF/AIMA aceita.

Benefícios práticos da compra vs. arrendamento:

  • Propriedade demonstra compromisso com a residência em Portugal
  • Elimina o risco de aumento de renda ou término de contrato
  • Cria historial bancário e financeiro em Portugal
  • Gera possível valorização patrimonial

O Crédito Habitação Torna a Compra Mais Acessível

Um argumento que muitos expatriados subestimam: ter um crédito habitação em Portugal pode ser melhor do que comprar a pronto, mesmo que tenha capital disponível.

Razões:

1. Preservação de liquidez: manter capital investido ou disponível para outras oportunidades

2. Efeito de alavancagem: se o imóvel valorizar, o retorno sobre o capital próprio investido é amplificado

3. Condições actuais de taxas: com a Euribor em queda, os spreads estão competitivos

4. Benefício fiscal: os juros do crédito habitação são parcialmente dedutíveis no IRS (para residentes)

Para residentes com D7 ou D8, os bancos portugueses oferecem condições semelhantes às de residentes nacionais — até 80-90% de financiamento na habitação própria permanente.

Para não residentes, o financiamento é tipicamente até 60-70%.

O Que Fazer Se Era Candidato ao Golden Visa

Se estava a planear o Golden Visa imobiliário e o fim do programa afectou os seus planos, aqui estão os passos práticos:

1. Avalie a elegibilidade para D7 ou D8: com base nos seus rendimentos actuais, qual o visto mais adequado?

2. Confirme com advogado especializado: as regras de imigração mudam — consulte um profissional actualizado

3. Identifique o imóvel: com residência assegurada por outra via, a compra fica mais simples

4. Simule o financiamento: mesmo que seja não residente no início, os bancos têm produtos específicos

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