Porquê Portugal?
Portugal tem atraído compradores estrangeiros como nunca antes. Em 2025, mais de 15% das transações imobiliárias envolveram compradores não residentes. As razões são claras:
- Custo de vida 30-40% abaixo da Europa Ocidental
- Clima excecional e qualidade de vida
- Estabilidade política e social
- Regime fiscal NHR (Non-Habitual Resident)
- Mercado imobiliário ainda competitivo vs. outros países europeus
Passo 1: Obter o NIF (Número de Identificação Fiscal)
O NIF é obrigatório para qualquer transação imobiliária em Portugal. Pode obtê-lo:
Em Portugal
- Serviço de Finanças local
- Espaço do Cidadão
- Documentos: passaporte + comprovativo de morada no estrangeiro
- Custo: gratuito
- Prazo: imediato
No Estrangeiro
- Consulados e embaixadas portuguesas
- Por procuração (advogado em Portugal)
- Prazo: 1-3 semanas
Passo 2: Abrir Conta Bancária (Opcional mas Recomendado)
Embora não seja obrigatório por lei, ter conta bancária em Portugal facilita:
- Pagamento de IMI e outros impostos
- Recebimento de rendimentos de arrendamento
- Obtenção de crédito habitação
Documentos necessários: passaporte, comprovativo de morada, NIF.
Passo 3: Pesquisa e Seleção do Imóvel
Plataformas Principais
- Idealista.pt — maior portal imobiliário
- Imovirtual.com
- Era.pt, Remax.pt — redes de agências
- Casa.sapo.pt
O que Verificar Antes de Comprar
- Registo predial — confirmar proprietário e encargos
- Caderneta predial — situação fiscal
- Licença de utilização (especialmente importante para imóveis mais antigos)
- Certificado energético (obrigatório)
- Situação urbanística (plano diretor municipal)
Dica: Contrate sempre um advogado ou solicitador português independente do vendedor.
Passo 4: Contrato Promessa de Compra e Venda (CPCV)
O CPCV é um contrato preliminar que vincula comprador e vendedor. Inclui:
- Preço acordado
- Prazo para escritura definitiva
- Condições suspensivas (aprovação de crédito, etc.)
- Sinal: geralmente 10-20% do preço
Atenção: Se desistir sem justa causa, perde o sinal. Se o vendedor desistir, paga o dobro do sinal.
Passo 5: Obtenção do Crédito (se necessário)
Para financiamento em Portugal como não residente, veja o nosso guia detalhado Crédito Habitação para Não Residentes.
Resumo:
- LTV máximo: 80% para não residentes
- Documentação internacional aceite com tradução/apostilha
- Prazo de aprovação: 4-8 semanas
Passo 6: Escritura Definitiva
A escritura é celebrada num notário ou na Conservatória do Registo Predial (Casa Pronta). Requer:
- Presença pessoal ou procuração notarial
- Pagamento do IMT e Imposto de Selo antes da escritura
- Pagamento do preço remanescente (normalmente via transferência bancária certificada)
Documentos para a Escritura
- NIF de todos os outorgantes
- Certidão de teor do registo predial (não mais de 6 meses)
- Caderneta predial atualizada
- Licença de utilização
- Certificado energético
- Declaração de liquidação do IMT
Custos Totais de Aquisição
Para um imóvel de €300.000 em Lisboa (habitação própria, não residente):
| Custo | Valor Estimado |
|-------|---------------|
| IMT | €14.600 |
| Imposto de Selo (0,8%) | €2.400 |
| Escritura e registo | €800 |
| Avaliação bancária | €250 |
| Advogado/solicitador | €1.500-€3.000 |
| Total custos | ~€19.550-€21.050 |
Isto representa ~6,5-7% do valor de compra.
Regime NHR — Benefício Fiscal para Novos Residentes
Se se tornar residente fiscal em Portugal, pode beneficiar do Regime dos Residentes Não Habituais (NHR / NHR 2.0):
- Taxa flat de 20% sobre rendimentos de trabalho qualificado em Portugal
- Isenção ou taxa reduzida sobre rendimentos estrangeiros (durante 10 anos)
- Consulte um fiscal advisor para a sua situação específica
Como a LoanNest Ajuda Estrangeiros
A LoanNest tem experiência específica em apoiar compradores estrangeiros:
- Atendimento em inglês, francês, alemão e espanhol
- Parceiros advogados especializados em compradores internacionais
- Crédito habitação de 10+ bancos portugueses
- Apoio desde o NIF até à escritura
- Serviço gratuito