O Número Que Ninguém Lhe Diz
A maioria das pessoas orça apenas o preço do imóvel. Esquece-se dos custos adicionais — que podem representar 6-10% do valor de compra.
Num imóvel de €400.000, isso significa €24.000-40.000 extra que precisa de ter disponíveis no dia da escritura, para além da entrada.
Ignorar estes custos é um dos erros mais comuns — e mais caros — que os compradores cometem em Portugal.
Calculadora de Custos de Compra
Use a calculadora abaixo para estimar todos os seus custos com base no valor do imóvel e no seu perfil:
Calculadora de Custos de Compra
Estimativas. IMT calculado com as taxas portuguesas de 2026. Os custos reais podem variar — confirme sempre com o seu notário.
Obter proposta de crédito personalizada →Custo 1 — IMT (Imposto Municipal sobre Transmissões Onerosas de Imóveis)
O IMT é o imposto de transmissão de propriedade — o mais significativo dos custos de transação.
Para habitação própria e permanente (residentes em Portugal):
| Valor do imóvel | Taxa marginal | IMT aproximado |
|---|---|---|
| Até €97.064 | 0% | €0 |
| €97.064 — €132.774 | 2% | €300-700 |
| €132.774 — €181.034 | 5% | €700-3.100 |
| €181.034 — €301.688 | 7% | €3.100-12.000 |
| €301.688 — €603.289 | 8% | €12.000-35.600 |
| Acima de €603.289 | 6% (taxa única) | Acima de €36.200 |
Para não-residentes e imóveis de investimento:
- A taxa começa em 1% (não em 0%) para os primeiros €97.064
- As restantes bandas são idênticas às dos residentes
Para empresas:
- Aplicam-se taxas comerciais — tipicamente iguais às de não-residentes
Exemplos práticos:
| Valor | Residente (hab. própria) | Não-residente / Investimento |
|---|---|---|
| €200.000 | €4.454 | €5.424 |
| €400.000 | €19.638 | €19.638 |
| €600.000 | €35.638 | €35.638 |
| €800.000 | €48.000 | €48.000 |
Custo 2 — Imposto de Selo
O Imposto de Selo é aplicado a 0,8% sobre o valor de compra do imóvel.
- Pago pelo comprador
- Calculado sobre o maior valor entre o valor de escritura e o Valor Patrimonial Tributário (VPT)
- Exemplos:
- €200.000 × 0,8% = €1.600
- €400.000 × 0,8% = €3.200
- €600.000 × 0,8% = €4.800
Nota sobre a hipoteca:
Se contrair hipoteca, incide ainda Imposto de Selo sobre o contrato de crédito: 0,6% do capital em dívida. Este está incluído nas estimativas da calculadora acima.
Custo 3 — Escritura (Notário)
A escritura é o acto notarial que formaliza a transmissão de propriedade.
- Custo típico: €700-1.500 dependendo da complexidade
- Pago ao cartório notarial
- Se houver hipoteca: inclui a escritura do contrato de crédito
Nota: o comprador escolhe o notário — não é o banco a impor.
Custo 4 — Registo Predial
O registo oficializa a titularidade do imóvel em seu nome no Registo Predial.
- Custo típico: €300-600
- Obrigatório para que a propriedade seja reconhecida legalmente
- Inclui registo da hipoteca se aplicável
Custo 5 — Avaliação Bancária
Se contrair hipoteca, o banco exige uma avaliação independente do imóvel.
- Custo típico: €200-400
- Pago antes da aprovação final (mesmo que o crédito não seja aprovado)
- Efectuada por perito avaliador certificado
Custo 6 — Comissão de Abertura de Crédito
Os bancos cobram uma comissão pela abertura do contrato de crédito.
- Varia entre €0 e €1.500 dependendo do banco e do montante
- Muitos bancos negociam ou eliminam esta comissão
- A LoanNest negoceia sistematicamente a eliminação ou redução desta comissão
Custo 7 — Seguro de Vida (Ano 1)
O seguro de vida é obrigatório quando se contrai um crédito habitação em Portugal.
- O banco exige cobertura para o montante em dívida
- Custo típico: €300-800/ano dependendo da idade e valor do empréstimo
- A LoanNest paga o seguro de vida do primeiro ano (até €250)
Custo 8 — Seguro Multirriscos
O seguro da casa (multirriscos) é também obrigatório com hipoteca.
- Cobre o imóvel contra incêndio, inundação e outros riscos
- Custo típico: €200-500/ano dependendo do valor e localização
Custo 9 — Advogado (Opcional mas Recomendado)
Especialmente importante para não-residentes e compradores de alto valor.
O que o advogado verifica:
- Caderneta predial e certidão do registo (legalidade do imóvel)
- Ausência de ónus, hipotecas ou encargos anteriores
- Conformidade da construção (licenças de habitabilidade)
- CPCV (contrato-promessa) antes de assinar
- Escritura final
- Custo típico: €1.500-3.000 (pode ser mais para imóveis complexos ou acima de €1M)
- A LoanNest trabalha com advogados parceiros de confiança — podemos apresentar-lhe opções
Resumo de Custos por Valor de Imóvel
| Custo | €200.000 | €400.000 | €600.000 |
|---|---|---|---|
| IMT (residente, hab. própria) | €4.454 | €19.638 | €35.638 |
| Imposto de Selo (0,8%) | €1.600 | €3.200 | €4.800 |
| Notário (est.) | €800 | €1.000 | €1.200 |
| Registo predial (est.) | €400 | €400 | €500 |
| Avaliação (com hipoteca) | €300 | €350 | €400 |
| Abertura de crédito (com LoanNest) | €0 | €0 | €0 |
| Seguro de vida ano 1 (com LoanNest) | Grátis | Grátis | Grátis |
| Seguro multirriscos | €250 | €300 | €400 |
| Advogado (recomendado) | €1.500 | €2.000 | €2.500 |
| TOTAL CUSTOS ADICIONAIS | ~€9.300 | ~€26.900 | ~€45.400 |
*Estimativas. IMT calculado para habitação própria e permanente, residente em Portugal.*
A LoanNest Paga o Seu Seguro de Vida
Quando contrata o seu crédito através da LoanNest, pagamos o prémio de seguro de vida do primeiro ano (até €250). É uma das várias formas pelas quais geramos poupanças reais para os nossos clientes.