Como Calcular a Sua Prestação de Crédito Habitação em Portugal

A Fórmula por Trás da Prestação

Portugal usa o sistema de amortização francês (o mais comum na Europa): cada prestação é constante e inclui uma parte de capital e uma parte de juros. No início, paga mais juros; no final, mais capital.

A fórmula matemática é:

PMT = P × [r × (1+r)^n] / [(1+r)^n - 1]

Onde:

• PMT = prestação mensal
• P = capital emprestado (valor do imóvel menos entrada)
• r = taxa de juro mensal (taxa anual ÷ 12)
• n = número de prestações (anos × 12)

Exemplo Prático

• Valor do imóvel: €300.000
• Entrada: €60.000 (20%)
• Capital emprestado (P): €240.000
• Taxa anual: 4% → taxa mensal (r): 0,333%
• Prazo: 30 anos → n = 360 prestações

PMT = €240.000 × [0,00333 × (1,00333)^360] / [(1,00333)^360 - 1] = €1.146/mês

Calculadora Interativa

Use a calculadora abaixo para calcular a sua prestação estimada:

Calculadora de Prestação

Estimativa. A taxa real depende do seu perfil. Créditos variáveis oscilam com a Euribor.

O Que Afecta a Sua Prestação

1. Euribor (o Indexante)

A maioria dos créditos habitação em Portugal usa taxa variável: Euribor + spread.

• Euribor a 6 meses (Abril 2026): ~2,5-2,8%
• Euribor a 12 meses (Abril 2026): ~2,6-2,9%
• O BCE cortou taxas 4 vezes em 2024-25; previsão de estabilização em 2026

2. Spread (a Margem do Banco)

O spread é a componente fixa que o banco cobra sobre a Euribor. Varia entre:

• 0,8% - 1,0%: perfis excelentes, LTV baixo, com produtos associados
• 1,0% - 1,5%: perfis bons a médios
• 1,5% - 2,5%: perfis mais arriscados ou propriedades especiais

A LoanNest negocia sistematicamente spreads abaixo da média de mercado.

3. Prazo do Empréstimo

O prazo tem um efeito enorme na prestação mensal mas também no total de juros pago:

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*Prestação estimada a título de exemplo para um empréstimo de €200.000 à taxa indicativa de 4%. A taxa efectiva e a prestação real dependem do perfil do mutuário, avaliação do imóvel e condições bancárias.*

4. Taxa Fixa vs. Variável

Taxa variável: prestação oscila com a Euribor. Spread inicial mais baixo, mas incerteza.

Taxa fixa: prestação constante durante o período fixo (5, 10, 20 ou 30 anos). Spread inicial ligeiramente mais alto, mas previsibilidade total.

Taxa mista: período inicial fixo (3-10 anos) seguido de taxa variável. Compromisso entre as duas.

Regras Portuguesas que Afectam o Seu Crédito

DSTI — O Limite de Endividamento

O Banco de Portugal limita o rácio de serviço da dívida (DSTI) a:

• 50% para a maioria dos empréstimos
• 60% para jovens até 35 anos (primeira habitação)

Ou seja: a sua prestação total de créditos não pode exceder 50% do seu rendimento líquido mensal.

Exemplo: rendimento líquido €2.500/mês → prestação máxima total de créditos: €1.250

Limite de Idade

O prazo máximo é calculado para o empréstimo terminar antes dos 75 anos do mutuário mais velho.

• Com 40 anos: prazo máximo 35 anos
• Com 50 anos: prazo máximo 25 anos
• Com 60 anos: prazo máximo 15 anos

Taxa de Stress

Os bancos calculam a sua capacidade de pagamento com uma taxa de stress de Euribor + 3% para garantir que consegue pagar em cenários adversos. Isto pode limitar o montante aprovado mesmo que a prestação atual seja acessível.

Taxas de Mercado Actuais (Abril 2026)

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*Taxas indicativas para perfis bons (LTV <80%, DSTI <40%). Taxas efectivas dependem do perfil individual.*

Da Simulação à Proposta Real

A calculadora acima dá-lhe uma estimativa. A taxa real depende do seu perfil específico:

• Rendimento e tipo de emprego
• Valor do imóvel e localização
• Entrada disponível
• Historial de crédito
• Produtos associados que aceita contratar

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