A Regra dos 50%
O Banco de Portugal impõe uma regra clara a todos os bancos: o total das suas prestações mensais de crédito não pode exceder 50% do seu rendimento líquido mensal.
Este rácio chama-se DSTI — *Debt Service to Income* (em português: serviço da dívida sobre rendimento).
Excepção para jovens:
- Mutuários até 35 anos, na primeira habitação própria: limite alargado para 60%
A fórmula:
DSTI = (Total de prestações mensais) ÷ (Rendimento líquido mensal) × 100
Deve ser ≤ 50% (ou 60% para jovens elegíveis)
O Que Conta Como "Prestações Mensais"
Este é o numerador da fórmula — e inclui mais do que as pessoas esperem:
Incluído no cálculo:
- A nova prestação hipotecária que está a pedir
- Prestações de hipotecas já existentes
- Prestações de crédito automóvel
- Prestações de créditos pessoais
- Cartões de crédito: 3% do limite disponível (mesmo que não deva nada actualmente)
- Prestações de créditos ao consumo
- Finanças como fiador de terceiros
Atenção prática:
Um cartão de crédito com limite de €10.000 conta como €300/mês nas suas prestações — mesmo que o saldo esteja a zero. Se tiver vários cartões que não usa, fechá-los antes da aprovação pode aumentar significativamente o que pode pedir.
O Que Conta Como "Rendimento"
Este é o denominador — e aqui as regras variam significativamente entre bancos, especialmente para não-residentes.
Emprego por conta de outrem (residente):
- Rendimento líquido mensal (após IRS e Segurança Social): 100%
- 13.º e 14.º mês: contados em 11 ou 12 meses conforme o banco
- Subsídios regulares (alimentação, transporte): aceites por alguns bancos
Trabalhadores independentes / recibos verdes:
- Tipicamente 70-80% do rendimento declarado no IRS
- Exigem 2 anos de historial fiscal consistente
- Variabilidade elevada nos critérios entre bancos
Rendimentos de arrendamento:
- Tipicamente 70% do valor de contrato de arrendamento
- Exigem contrato de arrendamento válido e comprovativo de recebimento
Pensões:
- Estado e segurança social: 100%
- Pensões ocupacionais e privadas: aceites com documentação adequada
Rendimentos de origem estrangeira (não-residentes) — ÁREA CRÍTICA:
Esta é a área onde os bancos diferem mais e onde a escolha do banco certo faz maior diferença.
| Tipo de Rendimento Estrangeiro | Tratamento Típico |
|---|---|
| Salário de empresa estrangeira (contrato permanente) | 80-100% (varia muito por banco) |
| Salário de empresa estrangeira (contrato a prazo) | 50-70% |
| Rendimentos de freelancer / auto-emprego | 60-70% com 2 anos de historial |
| Rendimentos de pensão UK/US | Geralmente 100% |
| Dividendos e rendimentos de investimento | 50-70% se regulares e documentados |
| Rendimentos de aluguer fora de Portugal | Variável — alguns bancos não aceitam |
A LoanNest conhece exactamente quais os bancos mais generosos no tratamento de cada tipo de rendimento estrangeiro.
Exemplo Prático
Perfil do cliente:
- Rendimento líquido mensal: €3.500
- Prestação de crédito automóvel: €300/mês
- Cartão de crédito com limite de €5.000: €150/mês contado
- Outros créditos: €0
Cálculo do DSTI disponível:
- Limite DSTI a 50%: €3.500 × 50% = €1.750
- Dívidas existentes: €300 + €150 = €450/mês
- Prestação máxima disponível para nova hipoteca: €1.750 - €450 = €1.300/mês
Crédito máximo (taxa 4%, 30 anos):
€1.300/mês → aproximadamente €272.000 de capital
Como Maximizar a Sua Capacidade de Empréstimo
Antes de pedir a aprovação:
1. Liquide os cartões de crédito e feche os que não usa — o impacto pode ser de €100-300/mês em DSTI disponível
2. Declare todo o rendimento legítimo — rendimentos de arrendamento, subsídios regulares, trabalho secundário documentado
3. Para trabalhadores independentes: 2 anos de declarações de IRS são mínimo; 3 anos é preferível
4. Para rendimentos de arrendamento: tenha os contratos formalizados antes da aplicação
5. Revise os seus compromissos como fiador — retirar-se de fianças se possível antes de aplicar
Considerações para não-residentes:
- Cada banco tem critérios diferentes para rendimentos estrangeiros
- Apresentar documentação completa: declarações fiscais do país de origem, 6 meses de extractos, contrato de trabalho
- A LoanNest apresenta a sua candidatura ao banco com tratamento mais favorável para o seu tipo de rendimento
A Regra da Idade
O Banco de Portugal estabelece que o prazo máximo de empréstimo deve garantir que o crédito termina antes de o mutuário mais velho atingir os 75 anos.
| Idade do mutuário mais velho | Prazo máximo |
|---|---|
| 35 anos | 40 anos |
| 40 anos | 35 anos |
| 45 anos | 30 anos |
| 50 anos | 25 anos |
| 55 anos | 20 anos |
| 60 anos | 15 anos |
| 65 anos | 10 anos |
Um prazo mais curto implica uma prestação mensal mais elevada — o que reduz o capital máximo que pode pedir ao mesmo DSTI disponível.
A Taxa de Stress
Desde 2022, o Banco de Portugal obriga os bancos a calcular a sua capacidade de pagamento com uma taxa de stress de Euribor + 3% acima da taxa actual.
Impacto prático:
Se a taxa actual é 4%, os bancos calculam a sua affordability como se fosse 7%.
Isto significa que mesmo que a sua prestação actual seja confortável, o banco pode recusar ou reduzir o empréstimo se a prestação a 7% exceder o DSTI.
Exemplo:
- Capital pedido: €250.000, 30 anos
- Prestação a 4%: €1.194/mês
- Prestação a 7% (stress test): €1.663/mês
- Se o stress test ultrapassar o DSTI: o banco reduz o montante aprovado
Da Teoria à Proposta Real
A calculadora de simulação é um ponto de partida. A aprovação real depende de como cada banco trata o seu perfil específico — e os critérios variam substancialmente.
A LoanNest compara 10+ bancos simultaneamente, identificando aqueles que tratam o seu tipo de rendimento e perfil de forma mais favorável. Frequentemente, a diferença entre o banco errado e o banco certo é de €50.000-100.000 no capital aprovado.